한국도시계획가협회 공동연구

2020.11 - 2021.10

독일의 도시개발은 2차대전 후 1950년대의 주택문제를 해결하고 경제재건을 위한 주거 및 산업도시개발, 1960년대 경제발전에 따른 영향으로 기존 도시확장 및 교외의 대규모 주택지역 개발 및 기능주의적 자동차 위주의 도시개발, 70년대 석유파동의 영향으로 인한 도시공공인프라에 대한 투자 및 복합용도의 도시개발, 80년대 노후건물의 현대화계획 및 생태환경을 고려한 도시재개발, 그리고 90년대 세계화와 독일통일 및 유럽통합에 따른 인구증가로 인한 복합적 도시개발로 구분할 수 있다. 2000년 이후 현재까지기존 도시지역의 재생 및 복합화, 고밀화 방향으로 도시를 관리하고 있으며. 이민자 증가 등 급격한 인구증가에 따라 대도시 외곽에 지속가능한 신도시 개발계획이 수립되고 있다.

도시개발 및 단지개발 관련 제도

독일의 도시계획은 크게 법정계획과 비법정계획으로 구분된다. 건설법(BauGB, Baugesetzbuch)는 독일의 도시계획에서 포괄적으로 적용되는 규정으로 독일연방 단위에서 적용되는 법적 근거를 제공한다. 도시계획법(Staedtebaurecht)은 건설법의 하위법으로 토지 및 대지가 가지는 질과 용도을 결정하며 개별건축프로젝트에 요구사항들을 규제하고 있다. 도시계획법은 질서있는 도시개발을 목표로 하며, 구체적인 계획으로 건설관리계획(도시기본계획, Bauleitplanung)이 있다. 건설관리계획은 토지이용계획(Flaechennutzungplan)과 지구단위계획(도시건축지침, Bebauungsplan)의 두 영역으로 나누어 진다. 또한, 독일 도시계획에서 Staedtebaulicher Rahmenplan(도시구상계획), Raemlichers Leitbild(공간적 발전계획), 도시재생계획(Stadterneurungskonzept) 등 비법정 설계 및 개념 계획이 있다. 이러한 비법정 계획은 종종 법정계획보다 우선시되며, 실질적인 목표를 제공하고, 법정계획의 수립 과정 및 결정에 도움이 된다.

도시 및 단지개발의 주요 사례 및 유형화

전통적 도시개발: 주택도시로서 개발된 신도시 사례
- 본슈테터펠트 (Bohnstedter Feld)
- 샤른하우져 파크(Scharnhauer Park)
주제 중심의 도시개발: 주제(생태/기술/문화 등)를 중심으로 개발된 신도시 사례
- 하펜시티(Hafen City)
- 보우반 (Vouvan)
미래 융복합 도시개발: 새로운 혁신적 개념을 바탕으로 개발 또는 계획 중인 신도시 사례
- 함부르크 오버빌베르더 (Oberbillwerder Hamburg)
- 지멘스 캠퍼스 (Siemens Campus)

공공디벨로퍼 역할

현재 독일의 도시개발은 경제중심의 민간주도로 진행되고 있다. 공공이 주도가 된 7, 80년대 대규모 주택지 개발, 그리고 90년대 통일이후 여러 도시의 발전 및 해외자본투자의 증가에 따라 민간주도 또는 민관협력의 방식으로 도시개발이 이뤄진다. 특히, 급격한 경제성장 및 인구증가에 따라 대지의 가치가 극대화된 대도시지역을 중심 으로 민간이 중심이 되어 도시개발 프로젝트를 주도하고 있다. 공공에서는 도시계획 단 계에서 공간적, 사회적, 기능적 측면으로 공공성을 확보하는 계획을 마련하고, 부지매 각을 통한 공공공간 조성 및 공공시설 설치에 따른 재원을 확보하고 있다. 또한, 실제 개발프로젝트 단계에서 개발회사의 지분확보를 통한 부분적인 참여를 통해 공공공간 확보, 조례화를 통한 사회임대주택 비율 확보, 작은 단위의 블럭과 필지 조성 을 통한 건축디자인 및 유형의 다양성 확보 등 공적인 역할을 수행하고 있다.